“要求中小户型住宅的套型建筑面积在90平方米以下，面向的是广大的中低收入消费群体，在建筑的设计上就要研究这部分人的生活习惯，居住特点，充分合理的利用空间，最大限度的满足他们的居住需要。”中国建筑设计研究院顾问总工程师叶耀先在接受记者采访时表示。

　　自5月29日“国十五条”颁布至今，业界对于其中所要求的“90平方米套型建筑面积”问题就一直议论不休。但非常遗憾的是，大家争论的焦点一直集中在政策能否真正落实，90平方米的套型建筑面积到底能换算成多少建筑面积这样的问题上。而很少有人去考虑90平方米的面积是否真正能满足这些中低收入家庭的居住需要问题。

　　限定面积只是面向特定群体

　　叶耀先认为，随着社会的发展，人们对于住房的要求出现差异化，呈现多样性是非常正常的。追求居住高舒适度是人的自然要求，但不可毫无节制。积极合理的引导居民住房消费是社会的必然要求，也是政府的重要责任。

　　国家一直在积极提倡住房的适度消费和梯度消费，但目前的现实情况却让人担忧。房子越建越大，建筑面积在140平方米居然是普通住宅，住房的消费越来越向着奢侈和豪华的方向发展。这不仅不符合我国地少人多的现状，也与我国目前的社会经济状况相脱节。

　　叶耀先表示，除了经济状况能承受以外，实际上，对于广大的中低收入家庭来讲，90平方米显然就足够了。甚至低于90平方米，只要设计合理，仍然可以居住的非常舒适。

　　“由于中低收入的群体占有人口的多数，引导这一部分人对住房适度消费，符合我们节约资源，减少铺张浪费的基本政策。当然面积的限定面向的是中低收入家庭，而不是全部的消费者。比如对于别墅的建造，我的意见是限而不是禁，因为市场有需求，别墅市场就要发展。禁只能滋生更多的腐败，也不符合市场经济发展的规律。”叶耀先说。

　　日本经验值得借鉴

　　中国房地产业协会会长宋春华在多次会议上提到，我国的一位著名建筑设计专家在日本讲学时，日方送给这位专家面积仅为40多平方米的一套住宅。回国后，这位专家对这套住宅的设计和居住舒适度甚为满意，极力推崇。而这位专家，就是叶耀先。

　　谈及日方赠送的这套住宅，叶耀先表现的非常兴奋，很快从电脑里调出了自己当时实地测量并绘制的平面图纸。并向记者详细介绍了各房间的布局情况以及日常用品的摆放位置。“面积虽然不大，但布局合理，比例协调，非常方便和舒适。”叶耀先如是评价。

　　据了解，这是一套建筑面积仅为47.5平方米，使用面积为39.9平方米的两居室住宅。其特点是房屋的进深很短，房间布局合理，采光充分，各功能区的比例恰当，能很好满足普通居民日常生活和居住的需要。

　　据叶耀先介绍，其实很多知名的日本大学教授，其住宅的建筑面积也就在90平方米上下，而不象中国目前这样，居民购买房屋动辄120平方米以上。

　　在谈及为何日本能将这样的中小户型变成市场供应的主流时，叶耀先介绍，除了日本地少人多这样的现实因素制约以外，主要还是日本政府采取了一系列手段来保证房地产市场的发展。为解决低收入家庭的居住问题，日本大力发展廉租住房，成立了住宅公团这样半公半民的组织来建造廉租住房，以强有力的行政手段保证廉租住房的建设规模和户型大小，而其他的住宅市场则用市场手段自行调节。经过长时间的发展，其市场已经相对成熟，发展商和消费者都接受了这样的户型结构，自然也就成了市场的主体户型。

　　居住需要如何实现

　　至于如何从建筑设计的角度去满足人们的居住需要，叶耀先说：“要明确90平方米的限制面向的是特定群体，设计师要站在使用者的角度去设计住宅，研究当地的居住特点，生活习惯，做到节能、环保、经济，充分利用空间。”

　　他表示，其实我国在上世纪八九十年代所建造的房屋，均是小户型住宅。根据当时的标准，厅局级干部的住房标准也不过是70余平方米。所以在这方面，我们还是有雄厚的技术储备。设计建造90平方米以下的宜居住宅在技术角度不存在任何问题。

　　从政策的角度看，叶耀先认为，各级地方政府管理不到位和没有严格的收入申报制度，限制了我国经济适用住房和廉租住房的发展，也导致了个别地方出现了“开着宝马轿车住经济适用住房”现象的发生。“如果我国的住房保障体系得不到有效发展的话，仅仅用行政的手段来为开发商定制产品，注定要承担很大的市场风险。所以大力发展中小户型的经济适用住房和廉租住房，是贯彻小户型标准，解决广大中低收入家庭居住问题的重中之重。”

　　他认为，但对于目前的中国而言，政府虽然已经在大力提倡发展中小户型住宅，但其发展的历程注定是任重而道远。